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借地権で認定課税をされないためには無償返還の届出が有効


土地に借地権を設定して賃貸借契約を結び、その土地の上に建物を所有するということは、実際にも良く行われているでしょう。しかし、貸主と借主のどちらかが法人であったり、双方ともに法人の場合には注意が必要です。

場合によっては認定課税といって、高い税金をかけられてしまうことにもなりかねません。こちらでは、借地権契約で認定課税されるケースや、認定課税を避ける方法などについて解説します。

認定課税って一体なに?

認定課税というのは、土地を貸し借りする際に「権利金をもらったものとみなして」課税をすることです。貸し借りする人双方の関係性が、同族会社だったり、社長個人とその社長が経営している会社間などの場合にあり得る課税方法です。

ここで、「権利金」というのは何でしょうか。権利金について知るためには、賃貸借契約における地主の立場を理解することが必要になります。現在、土地の貸し借りについて定めている「借地借家法」のもとでは、一旦地主が土地を貸すと、なかなか返してもらうことができません。

なぜなら借地借家法では、「契約期間を過ぎても、正当な事由がない限りは借主は契約を更新できる」とされているからです。この「正当な事由」というのは、地代を払わないことなどが該当します。ところが、ほとんどのケースでは借主は払うでしょうから、地主は契約の更新を拒否できません。

つまり、半永久的に土地が返って来ないということもあり得るのです。そうなると地主としては、何らかの金銭的な補償をしてほしいと考えるはずです。その補償が「権利金」であり、借主が借地権を手にするための価格と言い換えることもできます。

貸主と借主の双方が他人同士の場合に土地を貸し借りする時には、最初に「権利金」をやり取りするのが慣例になっています。そして権利金の額は、「土地の価格×借地権の割合」を大体の目安として、双方で交渉して決定します。

このように、他人同士の賃貸借契約では権利金をやり取りする一方、同族会社間や、社長とその経営会社など、何らかのつながりがある者同士となるとどうでしょうか。一般的な感覚ではおそらく、「身内同士なんだし、権利金は要らないよ」となるでしょう。

しかし、これでは税制上、他人同士の場合と比べて公平ではありません。そのため税務署は、そのようなケースに対して「権利金をもらったものと見みなして」認定課税するのです。もし、認定課税が課されるとどうなるのでしょうか。

例えば、社長個人の持ち物である土地の上に、同じ社長が経営する会社が、権利金なしに借地権を得て建物を建てたとします。土地価格は3,000万円、借地権の割合は50%です。権利金をやり取りしたとすれば、相場は1,500万円です。

この場合に税務署は、1,500万円の借地権を会社がタダでもらったものと判断して税金をかけます。法人税率が35%の場合は「1,500×0.35=525万円」という計算になります。

社長が自身の会社に土地を貸しただけなのですが、認定課税がされてしまうと、このように多額の税金がかかってくるのです。認定課税は、借主と貸主の関係によって、かけられるかどうかが異なります。貸主と借主双方が個人の場合には、権利金をもらっていなくとも基本的には何も問題はありません。

どちらか一方が法人、あるいは双方ともに法人の場合には、所得税などがかかることになります。

認定課税を避けるための方法

前述したように、借地権についてやり取りをした際には、注意しないと認定課税によって高額な税金をかけられます。これを避けるためには、次のような方式で土地の地代を払うという方法があります。1つ目は、「相当の地代(固定方式)」です。

2つ目は「相当の地代(改定方式)」です。そして3つ目が、「無償返還方式」です。「相当の地代」というのは、相場よりも高い地代という意味です。では相場というのはどのくらいかと言うと、大体、固定資産税の2倍から3倍程度とされています。

また、固定方式は、賃貸借契約の時点で、「相当の地代」を一定額と決める方法です。一方の改定方式というのは、土地価格の変動に応じて、「相当の地代」をおおおよそ3年毎に見直していく方法です。「相当の地代」を払っていれば、「この地代の中に権利金が含まれている」と考えることができるため、認定課税はされません。

しかし実務上、認定課税を避けるために最も良く行われている方法は、3つ目の無償返還方式です。

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無償返還方式とは

無償返還方式というのは、土地の賃貸借契約を結んだ際に、「土地を使用した後は、無償で土地を返還する」と言う内容の契約を結ぶことです。つまり、「貸した時がタダだったから、返す時もタダで返してくださいね」ということを約束することです。

実際に認定課税を避けるためには、ただ約束するだけでは駄目で、その約束事を税務署に届けることが必要です。

無償返還方式が良く行われている理由

先に触れたように、無償返還方式は実際の賃貸借契約において非常に良く行われています。なぜかというと、「相当の地代」方式でも認定課税を避けることはできるのですが、その場合借主は、相場よりも高い地代を払わなければなりません。

そして貸主は、相場よりも高い地代を受け取ってしまうため、そこに対して高い所得税がかかります。一方で無償返還方式にしておくと、地代自体はある程度自由に決めることができるようになるのです。これが、無償返還方式が良く行われている理由です。

無償返還方式における注意点

良いことずくめの無償返還方式のようですが、行う際にはいくつかの点で注意しなければなりません。まず大前提として、どちらか一方か双方が、法人である必要があります。そして次に、無償返還方式をとるということを、税務署に届け出なければなりません。

この届出に使う書類は「土地の無償返還に関する届出書」といい、合計で4部作成して、税務署に提出することになっています。さらに、届け出には期限があります。具体的には、「賃貸借契約を結んでから、次に訪れる法人の確定申告の期限までに」することになっています。

例えば3月決算の会社であれば、5月末日が確定申告期限です。前年の11月に賃貸借契約を結んだ場合、確定申告期限である5月末日までに届け出ることになります。まれに事情によっては、遅れて提出することが認められるケースもあるようですが、期限を守るのに越したことはないでしょう。

また、賃貸借契約書には「土地を返還する際には、無償で返還する」ということを、しっかりと明記しておかなければなりません。税務署に無償返還の届出書を提出する際に、賃貸借契約も一緒に提出するからです。

最後に、無償返還方式では、土地の地代をある程度自由に決めることができます。しかし実際には、地代がタダであったり安すぎる場合、相続税の計算の際に土地の評価額が高くなってしまうという問題が生じます。さらに、貸主が法人で借主が個人だと、相場と実際の地代との差額に対して、源泉所得税や給与所得税などもかかってきます。

そのため、相場程度の地代はもらうようにした方が良いと言えるでしょう。